Ugovor o doživotnom uzdržavanju: razlika od dosmrtnog, cijena i nasljednici

Ukratko: ugovorom o doživotnom uzdržavanju starija osoba (primatelj) ostavlja svoju imovinu, najčešće stan ili kuću, osobi koja se o njoj brine do kraja života i pokopa je (davatelj). Imovina prelazi na davatelja tek smrću primatelja. Kod ugovora o dosmrtnom uzdržavanju prelazi odmah. Ugovor mora biti pisan i ovjeren kod suca ili javnog bilježnika, inače ne vrijedi.

Mnogi stariji ljudi žele ostati u svom domu i znati da će netko brinuti o njima. Ugovor o doživotnom uzdržavanju jedan je od načina da to osiguraju, a da zauzvrat ostave imovinu osobi koja im pomaže, bilo da je riječ o djetetu, rođaku, susjedu ili nekome izvan obitelji.

Taj ugovor ima velike posljedice i za obitelj, osobito nakon smrti primatelja. U ovom članku objašnjavamo što je ugovor o doživotnom uzdržavanju, po čemu se razlikuje od dosmrtnog, oporuke i darovnog ugovora, koliko košta te što nasljednici mogu, a što ne mogu tražiti.

Što je ugovor o doživotnom uzdržavanju?

Ugovor o doživotnom uzdržavanju uređuje Zakon o obveznim odnosima. U njemu sudjeluju dvije strane:

• primatelj uzdržavanja, osoba o kojoj se brine i koja ostavlja imovinu,
• davatelj uzdržavanja, osoba koja se obvezuje brinuti o primatelju do njegove smrti i nakon smrti ga pokopati.

Uzdržavanje može uključivati stanovanje, hranu, odjeću, njegu, odlaske liječniku, plaćanje režija i lijekova, ovisno o tome što se ugovori. Što je ugovor precizniji, manje je kasnije prostora za sporove.

Predmet ugovora može biti cijela imovina primatelja ili samo njezin dio, na primjer jedan stan.

Doživotno ili dosmrtno uzdržavanje: razlika

Oba ugovora izgledaju slično: netko se brine o primatelju do kraja života i zauzvrat dobiva imovinu. Razlika je u trenutku kad imovina prelazi na davatelja.

• Kod doživotnog uzdržavanja primatelj ostaje vlasnik do smrti. Davatelj postaje vlasnik tek nakon toga.
• Kod dosmrtnog uzdržavanja davatelj postaje vlasnik odmah nakon sklapanja ugovora, a primatelj zadržava pravo na uzdržavanje.

Za primatelja je doživotno uzdržavanje u pravilu sigurnije, jer do kraja života ostaje vlasnik. Ako se odnosi pokvare, lakše je zaštititi se kad imovina još nije prenesena.

Ugovor o uzdržavanju, oporuka ili darovni ugovor?

Ljudi koji razmišljaju o tome kome ostaviti stan najčešće biraju između ova tri načina. Razlikuju se po tome kada imovina prelazi, što se dobiva zauzvrat i što mogu tražiti ostali nasljednici.

Oporuka je najfleksibilnija jer je možete promijeniti bilo kada, ali ne daje nikakvu sigurnost za života. Darovni ugovor prenosi imovinu odmah i ništa ne traži zauzvrat. Ugovor o uzdržavanju jedini osigurava skrb, ali je i najstroži po obliku.

Kako se sklapa ugovor o doživotnom uzdržavanju

1. Dogovorite sadržaj. Što točno davatelj mora osigurati, gdje će primatelj živjeti, tko plaća režije i lijekove, kakav pogreb primatelj želi.
2. Pripremite dokumente. Osobne iskaznice obiju strana i dokaze o vlasništvu, na primjer zemljišnoknjižni izvadak za nekretninu.
3. Sklopite ugovor u propisanom obliku. Ugovor mora biti pisan i ovjeren kod suca ili javnog bilježnika, ili sastavljen kao javnobilježnički akt. Ovlaštena osoba mora ugovor pročitati strankama, upozoriti ih na posljedice i provjeriti je li primatelj sposoban razumjeti što potpisuje.
4. Zaštitite nekretninu. Uobičajeno je da se ugovor zabilježi u zemljišnim knjigama, kako bi svatko vidio da je nekretnina predmet ugovora.
5. Prijavite ugovor poreznoj upravi radi utvrđivanja poreza na promet nekretnina, ako je predmet nekretnina.

Ugovor koji nije sklopljen u propisanom obliku ne proizvodi pravne učinke, pa nasljednici mogu tražiti da se utvrdi njegova ništetnost.

Izmjene zakona iz 2023.

Izmjenama Zakona o obveznim odnosima iz prosinca 2023. (NN 155/23) uvodi se Registar ugovora o doživotnom i dosmrtnom uzdržavanju, koji vodi Hrvatska javnobilježnička komora. Ograničen je i broj ugovora: jedan davatelj smije istodobno imati ugovore s najviše tri primatelja. Cilj je zaštititi starije osobe od zlouporaba. Dio novih odredbi primjenjuje se naknadno, pa kod javnog bilježnika provjerite što vrijedi na dan sklapanja ugovora.

Koliko košta ugovor o doživotnom uzdržavanju?

Ukupni trošak čini nekoliko stavki:

• Javni bilježnik ili sud. Nagrada javnog bilježnika određuje se prema tarifi i ovisi o vrijednosti imovine i o tome sastavlja li bilježnik ugovor ili ga samo ovjerava. Zatražite izračun prije sastanka.
• Porez na promet nekretnina plaća davatelj uzdržavanja. Ako je ugovor ovjeren ili sastavljen kao javnobilježnički akt, porez se umanjuje za 5 % za svaku godinu uzdržavanja od sklapanja ugovora do smrti primatelja (Zakon o porezu na promet nekretnina, čl. 8.).
• Oslobođenje od poreza imaju bračni drug, potomci i preci primatelja, te još neke osobe koje navodi Porezna uprava. Ako dijete preuzme brigu o roditelju, porez u pravilu ne plaća.
• Zemljišnoknjižni upis nakon smrti primatelja, uz sudsku pristojbu.
• Odvjetnik, ako ga angažirate za sastavljanje ugovora.

Što se događa nakon smrti primatelja?

Ovo je trenutak kada mnoge obitelji prvi put saznaju za ugovor, ponekad tek na ostavinskoj raspravi.

1. Davatelj organizira i plaća pogreb, jer je to dio njegove obveze, osim ako je u ugovoru drukčije dogovoreno.
2. Imovina iz ugovora ne ulazi u ostavinu. U ostavinskom postupku raspravlja se samo o imovini koja nije obuhvaćena ugovorom.
3. Davatelj traži upis vlasništva u zemljišnim knjigama na temelju ugovora i smrtnog lista primatelja.
4. Ostala imovina, poput novca na računima ili druge nekretnine koja nije u ugovoru, nasljeđuje se po oporuci ili po zakonu.

Ako ste nakon smrti bližnjega naišli na ugovor za koji niste znali, prvo pribavite njegovu ovjerenu kopiju od suda ili javnog bilježnika koji ga je ovjerio.

Mogu li nasljednici tražiti nužni dio ili osporiti ugovor?

Ovo je jedno od najčešćih pitanja. Imovina koja je valjanim ugovorom o doživotnom uzdržavanju prešla na davatelja u pravilu ne ulazi u ostavinu, pa nužni nasljednici iz nje ne mogu tražiti nužni dio. Za razliku od darovanja, ovdje je riječ o ugovoru u kojem je davatelj zauzvrat godinama pružao skrb.

To ne znači da se ugovor nikada ne može osporiti. Nasljednici mogu pokrenuti sudski postupak ako smatraju:

• da ugovor nije sklopljen u propisanom obliku,
• da primatelj u trenutku potpisivanja nije bio sposoban za rasuđivanje,
• da je ugovor sklopljen pod prijetnjom, prijevarom ili u bitnoj zabludi,
• da je riječ o prikrivenom darovanju, jer davatelj stvarno nije pružao uzdržavanje.

Rokovi za takve tužbe su ograničeni, a ishod ovisi o dokazima. Ako razmišljate o osporavanju, što prije se obratite odvjetniku. Više o pravima nasljednika pisali smo u članku nasljeđivanje dugova u slučaju smrti.

Raskid ugovora o doživotnom uzdržavanju

Ugovor se može raskinuti sporazumno ili na sudu. Najčešći razlozi su:

• davatelj ne ispunjava obveze, na primjer ne brine o primatelju kako je dogovoreno,
• odnosi su se toliko poremetili da zajednički život ili suradnja više nisu mogući,
• okolnosti su se bitno promijenile nakon sklapanja ugovora.

Ako davatelj umre prije primatelja, njegove obveze mogu preuzeti bračni drug i potomci ako na to pristanu. Ako ne pristanu, ugovor se raskida.

Najčešće pogreške

• Usmeni dogovor „brini o meni pa je stan tvoj” nema nikakav pravni učinak.
• Nejasan opseg uzdržavanja. Ako ugovor ne kaže što točno davatelj mora raditi, kasnije je teško dokazati je li obveze ispunio.
• Prešućivanje ostaloj obitelji. Ugovor ne treba ničije odobrenje, ali iznenađenje na ostavinskoj raspravi čest je uzrok dugih sporova.
• Ugovor u zadnji tren. Ugovor sklopljen kad je primatelj već teško bolestan češće se osporava na sudu.
• Zaboravljen pogreb. Dobro je unaprijed dogovoriti kakav pogreb primatelj želi i gdje želi biti pokopan.

Česta pitanja

Može li se ugovor o doživotnom uzdržavanju sklopiti s vlastitim djetetom?

Može. Dijete je tada davatelj uzdržavanja, a kao potomak u pravilu je oslobođeno poreza na promet nekretnina.

Tko plaća sprovod primatelja?

Davatelj uzdržavanja, jer je pogreb dio njegove obveze, osim ako je ugovorom dogovoreno drukčije. Što sve ulazi u trošak, pogledajte u članku troškovi pogreba.

Može li primatelj prodati stan dok je ugovor na snazi?

Kod doživotnog uzdržavanja primatelj je i dalje vlasnik, ali prodaja bi bila protivna ugovoru. Zato se ugovor obično zabilježi u zemljišnim knjigama.

Je li ugovor o uzdržavanju javan?

Ne. Registar ugovora nije javan. Uvid u njega imaju javni bilježnici, sudovi i socijalna skrb.

Ovaj članak daje opće informacije i nije pravni savjet. Za svoj slučaj obratite se javnom bilježniku ili odvjetniku.